当了7年房东，我把这些坑一个个填平了
2017年我把第一套老破小挂出去出租，那时候觉得收租是天底下最轻松的活。结果第一年就给我上了一课：租客把两居室隔成四间转租，我三个月后才发现，物业打电话来问"你家怎么住了六个人"。押金三千块，最后扣完修缮费用还倒贴了两千多。
这些年陆陆续续管着几套房，坑踩得差不多了，今天把真金白银换来的经验写出来，希望能让后来的人少交点学费。
挑租客比挑房子重要十倍
很多人看房的时候只看租金给得高不高，这是最容易吃亏的地方。我的做法是：宁可月租少两百，也要租给靠谱的人。怎么判断靠谱？
- 让他出示在职证明或者最近三个月的工资流水，个体户就看营业执照和经营流水
- 见面聊十分钟，问他为什么搬家、之前住哪儿、住多久。答得含糊的，多半有问题
- 明确问清楚住几个人，有没有养宠物，会不会有家人长期过来住
- 签合同前查一下信用情况，芝麻分或者简单问一句有没有逾期记录
我现在的规矩是必须本人到场签约，替他朋友、替公司签的一律不接。之前有个租客说是给员工租宿舍，签完第二个月塞进去八个人,楼道里堆满电动车电池，邻居投诉到居委会。这种麻烦，租金再高都不划算。
合同里这几条不写，后面全是扯皮
网上随便下载的租房合同模板，说实话大部分都不能直接用。我踩过的坑基本都集中在合同条款上。
第一，维修责任要分清楚。正常老化比如水管锈穿、空调压缩机坏了，房东出钱没问题。但人为损坏必须写明由租客承担。我有一次租客把洗衣机用坏了，他说"本来就有毛病"，最后各出一半，八百块我掏了四百，到现在还觉得憋屈。所以交房时我会当着租客的面把家电全部试一遍，能拍视频就拍视频。
第二，逾期交租的处理方式写明白。我的合同里写的是逾期三天算违约，超过七天可以解约并扣押金。别小看这条，租客拖欠租金的情况比你想象中多。
第三，转租和改造必须经过书面同意。这条是防那种二房东，一旦发现直接解约，别心软。
还有一份东西千万别省：家电家具清单。我列过一份二十八项的清点表，小到遥控器、锅铲都写上，双方签字。退房的时候照着表核对，谁也说不出话来。押金扣款也简单，墙上有洞、地板划痕，拍照留证，按维修报价扣，明明白白。
托管公司和长期包租，我劝你别碰
这两年好多中介打电话来，说"帮您托管，每月固定打款，您什么都不用管"。听着很香，但风险在哪？他们给你的租金通常比市场价高，靠的是把房子隔断群租，或者拿你的房子去做租金贷。一旦资金链断了，人跑了，房子里的租客不走，你连门都进不去。
我认识一个朋友，把房子托管给一家机构，前半年每月准时到账，第七个月开始拖欠，等他反应过来去查，公司已经注销，屋里住着四个交了年付租金的租客。最后协商了大半年，双方各让一步才解决。
所以我的态度很直接：房子自己管，宁愿麻烦点。实在没时间，就找本地做了十年以上的老中介，签居间合同，别签托管合同，看清楚了再按手印。
说到底，当房东本质上是一门跟人打交道的生意。价格定得合理，别贪那三五百的高价；合同写细一点，宁可多花半小时；交房收房都拍照留档。这些事做在前面，后面就省心。我那套老破小现在已经稳定租给同一个租客四年了，租金从没涨过，但四年零空置、零纠纷，算下来比涨租金划算得多。