合伙买小户型，股权怎么分才不闹掰

去年有个读者找我，说他和两个同事凑钱买了个38平的loft，总价86万，三个人一人出28万多。当时关系好，钱一转，房产证只写了其中一个人的名字，连张纸都没签。今年其中一个要结婚用钱想退出，另外两个不知道按什么价给他，吵了三个月，最后找了律师。这种事我见过不止一次。

小户型总价低，入场门槛不高，特别容易变成"几个人凑钱一起买"的模式。但不动产登记只能写名字，写不了"股权比例"。很多人以为私下写个出资比例就算完事，其实真正的坑都在后面。

先说产权登记这件事。银行按揭只认主贷人的征信和收入，其他人出的钱在银行眼里根本不存在。所以主贷人天然占优势，也天然承担风险——别人断供，逾期记录算他头上。常见的处理有两种：一种是登记在出资最多、征信最好的人名下，其他人用代持协议锁住权利；另一种是直接登记为按份共有，房产证上写明各自份额，这种最干净，但要求所有人都有购房资格，贷款手续也更麻烦。决策权最好单独再写一份：卖房、抵押、大额装修必须全体签字，找租客、换热水器、调租金过半数就能定。不然碰上一个什么都不同意的人，房子就卡死了。

出资比例不能只算首付

最容易出问题的地方：三个人凑首付，一人出10万，就默认股权各占三分之一。可买房这件事，钱不是只花在首付上。

• 首付：明面上的大头，一般不会漏
• 月供：有人多还几个月，有人中途断供，一年下来差好几万
• 税费和中介费：契税加中介费常在总价的2%到3%
• 装修和家电：小户型出租前基本都要简单装一下，这笔钱最容易被漏算
• 物业费、维修费：单笔不多，十年下来也不是小数

我的做法是把出资拆成"投入"和"垫付"两类。首付、税费、装修算投入，直接进股权比例；月供、物业费这种持续性支出，按持股比例每月结算，谁垫钱记在共享表格上，年底一次性平账。别嫌麻烦，一张表格就能解决，比事后翻旧账强一百倍。

退出机制是最容易翻车的地方

前面那个读者，卡就卡在退出价格上。买房时86万，现在同小区成交价大概92万，退出方要按92万算，另外两个觉得得扣掉税费和中介费，按净得算，一差就是三四万。

提前写清楚三件事，能省掉九成的争吵：估值方式，是按最近三个月同小区成交均价，还是找第三方评估；优先购买权，退出方的份额先给内部人，内部人都不要才能对外；支付期限，通常给3到6个月分期，别逼着一次性拿钱。

还有一点很多人想不到：如果房子还在还贷期，退出的人拿走的其实是别人的现金，不是房子的钱。这笔现金从哪来、谁来补月供，必须提前商量好。小户型合伙这件事，说白了就是用一份协议换十年的安心。找律师写一份按份共有或合伙协议，几千块。真闹到打官司，律师费按小时算，还不一定赢。我那三个读者最后和解了，但朋友也没得做了。