买二手房踩过的6个坑，中介不会主动说

2021年我在城西买了套二手房，89平，总价236万。签完合同第三周才知道房子还挂着一笔32万的抵押没解，差点交易黄掉。后来我陪朋友看了十几套房，慢慢摸出点门道。这篇就说说二手房最容易翻车的地方，都是真金白银换来的。

最要命的一条是产权。房产证上写谁的名字，签字时就必须是谁，一个都不能少。夫妻共有但只写一个人的名字，签约时另一方不到场、不出书面同意，后面大概率扯皮。我见过一个真实案例：卖方是继承来的房子，五个兄弟姐妹，只有一个来签合同，定金最后退回来了，可房价已经涨了二十多万，买家白折腾三个月。

签约前必须自己去查的三件事

• 去不动产登记中心拉一份房屋信息查询单，看有没有抵押、查封、异议登记
• 问清楚房子名下有没有挂户口，尤其有学位需求的，去对口学校或派出所核实占用情况
• 让物业开一张费用结清证明，水电燃气、取暖费、物业费有没有欠

这三样东西中介嘴上都会说"没问题"，但你让他写进合同补充条款，态度马上就变了。我的做法是全部写进去，并且约定违约责任。写不进去的，基本就是有问题。

再说钱。很多人只盯着总价，忽略了贷款评估价。银行评估往往比成交价低5%到10%，差额得自己掏现金。我朋友那套，成交310万，评估278万，首付一下多出十几万，只能临时找亲戚凑。签合同前先让中介找合作银行做预评估，心里有数了再谈价，别等贷款批下来才发现窟窿。

税费也别听口头承诺。满五唯一、满二、不满二，差别很大。一套200万的房子，不满二和满五唯一之间，税费能差十万上下。谁承担、怎么承担，白纸黑字写清楚，别用"按国家规定各自承担"这种糊弄话打发过去。

看房时最容易忽略的几个硬伤

采光、漏水、噪音，白天看房根本看不出来。我的经验是：

• 雨天去看一次，重点看顶楼、外墙内侧、卫生间墙角有没有渗水痕迹
• 晚上八点后再跑一趟，听听楼上脚步声、隔壁电视声、楼下广场舞
• 打开水龙头看水压，冲一次马桶，老小区管道堵不堵一试就知道

还有房龄和土地年限。房龄超过20年的，贷款年限会被压缩，有些银行直接不给贷。土地是划拨性质的，过户时还要补缴一笔土地出让金，这笔钱不少，一定提前问清楚，别到过户窗口才傻眼。

交房这一步也别松劲。定金交了、网签了、贷款批了，很多人就以为稳了。交房那天带个本子，把家电家具清单一项项对，拍照留证。我吃过亏：合同写着"家具家电随房赠送"，交房时冰箱洗衣机全被搬走，只剩一个坏掉的抽油烟机。这种事报警没用，只能怪自己没写清单。

说白了，二手房交易的核心就一句话：所有承诺都要落到纸上。中介的嘴、卖方的保证、你自己心里那句"应该没问题"，都不算数。合同里每多写一条，后面就少一次扯皮。