上周一个在广州上班的老同学来问我，说想在珠海金湾买套房，月供大概多少。我说这问题没法一句话答，得看你买哪、首付多少、贷几年。后来我拿计算器给他算了三笔账，他当场就把横琴的看房计划划掉了。
先说个前提，下面这些数字是我2024年底到2025年中这段时间了解到的行情，各家银行、不同楼盘合作的政策会有出入，最后一定以你办贷款那家支行的口径为准。
现在珠海的利率和首付大概什么水平
5年期LPR降到3.5%之后，珠海大部分银行首套房利率能做到3.0%上下，个别银行冲季度任务的时候会给到2.9%，但通常要求你买理财或者办张信用卡。二套一般比首套高50个基点左右，3.5%附近。首付比例现在是首套15%、二套25%，这是2024年那波政策放松之后的结果，之前首套还要20%。
公积金这块更划算，5年以上首套利率2.6%，比商贷低不少。珠海双职工最高能贷80万，单人50万。额度不够的部分走组合贷，商贷那部分按商贷利率算。
三笔月供账，差距比想象中大
我按等额本息、30年期、商贷3.0%算的，三套房分别是：
- 斗门80平，单价1.2万，总价96万。首付15%约14.4万，贷款81.6万，月供大概3440元
- 金湾90平，单价1.8万，总价162万。首付24.3万，贷款137.7万，月供大概5800元
- 香洲100平，单价3万，总价300万。首付45万，贷款255万，月供大概10800元
你看，同样是在珠海，月供能差出三倍。斗门那套的月供跟租个两房差不多，香洲那套就要求家庭月收入至少2万以上才批得下来。银行看的是月收入要是月供的两倍，这是硬杠杠，别想着糊弄。
别只盯着月供，这些钱也得提前备着
很多人算完月供就觉得完事了，其实买房前期还有一堆支出：
- 契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，300万的房子就是4.5万
- 维修基金和办证杂费，一般几千到一万出头
- 装修，珠海这边简装按1500一平算，90平就是13万多
- 提前还款违约金，部分银行还满一年才免，签合同前问清楚
我那同学最开始只准备了30万，以为够金湾的首付了，算完税费和装修才发现差着十几万，最后降到了斗门。
说句实在话，月供控制在家庭月收入的30%以内比较稳妥，超过40%日子就会过得紧巴巴。珠海的房子不是不能买，金湾、斗门那边产业和配套还在往上走，但别硬上车。我的建议是先去银行做个贷前预审，知道自己能贷多少、月供多少，再去看房，顺序反了容易冲动。