昆明loft价格多少？跑盘两个月我整理的真实报价

去年下半年我动了买loft的心思，预算不多，四十来万，想在昆明找个能住又能租出去的小户型。前后跑了两个月，呈贡、巫家坝、北市区、滇池路基本都看过一遍，加了七八个中介的微信。今天把昆明loft价格这块的实际情况摊开说说，免得后面的人跟我一样白跑。

先说结论：昆明loft的价格跨度特别大，从六千多一平到一万八一平都有，差价能到三倍。决定价格的不是loft本身，是它脚下那块地。同一个城市，隔十公里，单价能差一倍。

昆明各片区loft实际报价

我把自己问到的价格整理了一下，都是2024年下半年售楼部和二手中介给的报价，不是网上那种挂着的虚价。

• 呈贡大学城、春融街一带：单价6000到9500，主力面积40到55平，总价大多在28万到48万之间。这片的loft供应量最大，去化慢，议价空间也最大。
• 巫家坝、关上片区：单价12000到18000，总价基本50万起步。卖的是未来规划，地铁和总部基地的概念，价格里水分不小。
• 北市区白云路、霖雨桥：单价9000到13000，老城区配套成熟，租金能撑起来，但新盘少，多是二手。
• 滇池路、南亚风情园周边：单价10000到15000，环境好，适合自住，但通勤远，出租客户群体窄。
• 西山、草海片区：看具体项目，便宜的8000出头，带湖景的能喊到16000以上。

同样是40平，呈贡30万能拿下，巫家坝要55万。这25万的差价，说白了买的是预期，不是砖头。

价格之外，几个容易踩的坑

光看单价容易上头，我差点就在呈贡签了一套，后来算了笔细账才刹住车。

层高是最要紧的。4.5米的层高隔成两层，上层站直了都费劲，我实地量过，隔完上面净高只有1.85米左右，一米七五以上的人进去就得低头。5.4米的才舒服，但这种房源少，价格普遍贵10%到15%。销售嘴上说"4.5米够用"，你让他自己上去站十分钟试试。

装修成本也得算进去。loft的隔层、楼梯、栏杆基本都要自己做，我打听下来，40平的loft做钢结构隔层加基础装修，少说4万，想做得像样点6到8万。这笔钱很多人买房时根本没算。

• 产权一般是40年，商水商电，物业费比住宅高一截，我看到的几个盘物业费在3.5到6元一平每月。
• 不能落户，学区更别想，孩子上学这条直接堵死。
• 二次交易税费高，增值税、土地增值税、个税加起来，很多人最后发现卖房的钱还不够还贷。
• 公摊大，得房率普遍在65%到75%，标40平，实际能用不到30平。

我朋友2021年在呈贡买了一套42平的loft，总价33万，装修隔层又花了6万，前后投入39万。现在租出去1400一个月，一年16800，看着毛回报有4.3%。但扣掉每年一个多月的空置、物业费、家电维修，实际到手大概3.5%。而同小区一套70平的住宅，总价95万，租金2200，回报率才2.8%左右。单看租金，loft确实占优。

问题是住宅这些年还在慢慢涨，loft挂牌半年卖不掉的比比皆是。我那朋友现在想换房，挂出去大半年，来看房的不到五个人。

我的建议

如果你手头预算三十来万，想找个能住的地方，顺带收点租金，呈贡或者北市区的loft可以看看，重点是挑层高5米以上、地铁一公里内、周边有成熟租客群体的盘。单价超过12000的loft，我个人觉得不值，那个价格在昆明已经能摸到住宅的边了。

要是打算靠loft升值转手赚钱，趁早打消这个念头。昆明loft的二手流动性差得超出想象，价格涨不动，卖也卖不掉。买之前多跑几个盘，把层高、物业费、税费这三样问清楚，比听销售讲规划有用得多。