小户型到底适不适合背房贷？先算清这三笔账

去年我陪朋友去看房，他攒了35万，盯着一套38平的loft看了三遍。销售说首付一半，贷10年月供三千出头，他当场就想签。我把他拉出来，回去把账算了一遍，第二天他没买。先说结论。小户型能不能用房贷，跟面积小不小没关系，跟你想拿它干什么有关系。

自住、落户、挂学区，这三件事上小户型配房贷是划算的。纯投资收租，我劝你别碰。**月供和租金这笔账，最容易被销售糊弄。**那套loft总价98万，商办性质，首付五成就是49万，剩下49万贷10年。销售说的"三千出头"是按住宅利率算的，可商办公寓利率要上浮，实际年化5.5%左右，月供是5315元。

那个地段的loft月租大概2200，扣掉物业费和空置期，每月净流出三千多。十年还完，房子房龄十年，商水商电，转手税费高得吓人，愿意接盘的人很少。换成住宅小户型就不一样了。同片区一套40平住宅，总价120万，首付三成36万，贷84万走30年，按现在3.1%的利率算，月供3586元。

这套房月租能到2600，每月净流出不到一千。关键是能落户，能挂学区，卖的时候税费也低。同样是小户型，同样是房贷，一个是每月往水里扔三千，一个是每月花一千住自己的房。差别不在面积，在房子的性质。**再说贷款年限，这是很多人签完合同才知道的坑。

**房龄超过20年的老房子，不少银行卡"房龄加贷款年限不超过50年"，有的直接只批15年。你以为能贷30年，结果月供直接翻倍。我见过一个客户，买1998年的老破小，总价150万，本来算好月供4200，最后银行只给18年，月供变成6800，只能临时找亲戚凑钱补首付。

评估价也是。小户型里顶楼、朝北、没电梯的，成交价和银行评估价经常差一截。你以为能贷七成，银行按评估价打七折，中间那几万块得自己掏。**还有个容易被忽略的，持有成本。**物业费和取暖费按面积算，但小户型的单价往往更高。公寓更夸张，商水商电，夏天开空调一个月电费能比住宅多两三百。

这些钱不会出现在销售给你算的那张表上。那到底怎么判断？我给自己定过三条线。月供别超过家庭月收入的35%。超了就是给自己上刑，遇到降薪或者生病，立刻断供。房子得能落户或者能挂学区，贷款才有意义。纯商办公寓，银行给你的利率高、年限短，租金还跑不赢月供，这笔贷款本质上是你在给银行打工。

打算持有5年以上。小户型交易税费和中介费占比高，买进来两年就卖，基本白干。我那个朋友最后买了套52平的老住宅，总价110万，贷了25年，月供3400。他跟我说，每个月还完贷款还能剩点钱，心里踏实。房子小不小真的没那么重要，重要的是你每个月还完钱之后，日子还过得下去。