房贷利率对比：同样贷100万，为什么他比我少还十几万

上周跟楼下邻居聊天，他家2021年买的房，我家2023年买的，同样的户型，贷款都是100万、30年。他月供5000出头，我月供4300不到。差在哪？不是房子，是利率。

他那会儿赶上高位，首套还要加点，签的是LPR+85个基点；我签的时候银行抢客户，给的是LPR-45个基点。一来一回差了130个基点，30年下来光利息就差出二十几万。这事之后我认真把房贷利率对比做了一遍，下面说说我摸出来的门道。

利率其实是两个数拼出来的

很多人看房贷利率只看一个总数，其实它是两段拼的：LPR + 加点。LPR是央行每月20号报的，5年期以上那个数，全国统一，会变；加点是你跟银行谈出来的，签合同那天定死，之后整个还款期都不动。

说白了，加点才是真正能比的地方。LPR大家都一样，你比不了；加点从减60个基点到加100个基点都有，看城市、看银行、看你是首套还是二套，也看你办贷款那阵子银行缺不缺额度。

还有个坑：LPR变了，不是马上跟着变。合同里写着"重定价日"，多数是每年1月1日，也有按放款日对月的。我邻居去年LPR降了，但他得等到第二年1月才享受到，中间那几个月还是按老利率还。

怎么比才不吃亏

我当时跑了5家银行，国有大行3家、股份行1家、本地城商行1家。同一时间、同一套房、同样首付比例，报价从3.15%到3.45%都有，差距比我预想的大。

比较的时候我列了几个数，建议你也照着抄一份：

• 加点数值，问清楚是"LPR减多少"而不是"现在利率多少"，后者过几个月就过期了
• 重定价日和重定价周期，有的银行可以选3个月一调，有的只能1年
• 提前还款条款，有没有违约金、一年能还几次、最低还多少
• 提前还款后是"缩短年限"还是"减少月供"，这两个选项差出来的利息不是一点半点

我最后选了报价不是最低的那家。因为它允许每年提前还2次、没有违约金，手机银行就能操作。另一家利率低0.05%，但提前还款要跑网点、还收1%违约金。我算了一下，如果我三年内还掉30万，低利率那家反而更贵。

已经上车的也别认命

存量房贷的朋友，别觉得自己没得选。2023年下半年那波存量首套房贷利率下调，我同事的利率从5.1%降到4.3%，月供少了700多。这类调整银行一般会通知，但也有人漏掉了，建议自己打客服问一句"我这笔符不符合调整条件"。

至于网上那些"转经营贷省利息"的中介，我的态度很明确：不碰。经营贷期限短、要过桥、抽贷风险是实打实的，过桥资金一天千分之一，算下来省的那点利息可能还不够付手续费，更别说被银行查到要求一次性还清。

公积金能用的尽量用。5年以上公积金贷款利率2.85%，比现在多数商贷低一大截，缺点是额度有上限，很多城市个人最多60万到80万。我的做法是组合贷，公积金额度顶格用满，剩下的走商贷。

最后说句实在话：房贷利率对比这事，花两个小时打电话、列个表，可能省下几万块。签合同之前多问几家，签完之后每年看一眼LPR和重定价日，别让该省的钱白白流走。