去年到今年,我在成都前后跑了不下30套房,租房买房都算上,跟房东、中介、二房东都打过交道。最直观的感受就是,成都房东的报价,同一套房子能差出两三成。不是房子本身有啥玄机,是房东的心态和预期完全不一样。
举个最近的例子。城南中和一套89平的小三房,挂了215万。我在同一个小区另一栋楼看了一套户型一模一样的,房东报198万,还主动说"诚心要可以再谈"。两套房子楼层差不多,装修半斤八两,差价17万。中介私下跟我说,215万那位房东是2021年高位接的盘,心里那道坎过不去,少一分都觉得自己亏了。
房东报价的三种常见心态
跑下来我发现,成都房东的挂牌价基本能分成三类。
- 急用钱的:报价贴着小区最近成交价走,甚至低5%到8%,看房当天就问"你什么时候能定"
- 观望型的:报价比成交价高10%左右,挂着不急,等有人上钩
- 情绪挂单的:按自己买入价加利润来标,跟市场脱节,一挂半年没人问
第三类最磨人。你以为多磨几次能砍下来,其实房东根本不是价格问题,是心理账户问题。我遇到过一个房东,房子挂了7个月,带看20多组,最后一分没让,理由就一句"我这个价格不亏"。这种直接放弃,别浪费时间。你跟他讲市场,他跟你讲成本,聊不到一块去。
怎么判断房东的价格有没有水分
租房也一样。成都租房这段时间房源多,房东之间的价格战挺明显。我租房那阵子,同一条街上两个房东,一套喊3200,一套喊2800,配置几乎一样。2800那位是空置一个月急出手,3200那位手里还有别的房,不着急。我的经验是看三个东西:一是挂牌时间,超过45天没动的,价格基本有得谈;二是看带看量,中介后台会显示,带看多次还没成交,房东心态会松动;三是看房东说话方式,开口就问"你能接受多少"的,通常有空间,一口一个"我这个位置绝版"的,基本别费劲。
谈的时候也别一上来就砍狠价。我试过直接砍15%,房东当场把我拉黑了。后来学乖了,先聊房子的实际问题,楼下在修路、卫生间返潮、物业费涨了,把话题落到具体毛病上,再顺势提价格,成功率明显高。最后那套2800的,砍到2600成交,房东还说"看你是实在人"。
说到底,成都房东价格这个东西没有统一标准。同一个小区、同一栋楼,报价都能差出一辆车的钱。多跑几套,多跟中介唠两句,心里那杆秤就准了。急着签的未必是好价,挂得久的也未必能砍到底,关键还是摸清房东到底图什么。图快、图省心、图个面子,对应的是三套完全不同的谈法。