层高不够别硬买，小户型复式挑选的5个硬指标

去年帮朋友看房，前后跑了大概二十套小户型复式，从地铁口的老loft到新盘的挑高公寓都摸了一遍。最大的感受是：复式这东西，看照片都很美，实地站进去十分钟就知道能不能住。

很多人冲着"买一层用两层"去的，实际到手发现二楼只能爬着进去。所以挑之前先想清楚，自己是要住得舒服，还是只想要那个视觉效果。

层高不到4.5米就别硬上

这是最硬的一条线。市面上常见的复式层高在4.2米到5.2米之间。4.2米做完两层，上层净高大概1.6到1.8米，一米七五的人进去得低头，只能当储物间用。我见过一套4.3米的，业主把床垫直接铺在地上，坐着还行，站起来就碰头。

想正常站直，总层高最好5米以上，或者上层只做睡觉区、下层做活动区。另外注意，梁下净高才是真实净高。销售说的层高往往是从楼板到楼板，扣掉楼板厚度十几公分，再扣掉吊顶和空调管道，能用的空间还要再缩。

楼梯和得房率是隐形成本

楼梯是复式最容易被忽略的吞面积大户。直跑楼梯占地至少两平米，旋转楼梯省地方但搬家具上不去。我朋友家就是旋转梯，冰箱最后是从阳台吊上去的。买房时把楼梯位置在户型图上标出来，那两平米基本等于白买。

得房率也一样，复式公寓普遍在65%到75%，看着面积大，实际用起来可能还不如同面积的平层。加上loft大多是商办性质，水电按商业标准收，物业费也比住宅高一截。

• 层高：5米以上住得舒服，4.5米以下只能算带夹层
• 产权：40年商办别当住宅买，落户和学区基本没戏
• 采光：看二楼有没有窗，全暗的二楼长期住会压抑
• 楼梯：直跑比旋转实用，宽度别低于70公分
• 费用：商水商电加物业费，每月比住宅多几百块

我自己的判断是，预算够就优先选住宅性质的复式，或者顶层带阁楼的老房子；如果只能买商办公寓，就把它当成过渡三五年的选择，别指望保值增值。

还有一点，看房尽量挑下午三点以后去，这时候光线最能暴露问题。二楼要是没窗、只有一盏灯，住进去半年你就知道什么叫闷。装修预算也得留够，复式要做两层水电、两套空调、定制楼梯，比同面积平层多花三到五万很正常。

说到底，小户型复式不是不能买，是得挑。层高够、二楼有窗、楼梯不占地、产权清楚，这四条对上三条就值得再看一次；一条都不占的，再便宜也别下手。