大连写字楼价格到底多少？跑了一个月我摸清了行情

上个月陪朋友找办公室，从中山区一路看到高新园区，前后跑了十来个楼，本子上记了一堆报价。回来他问我一句话：大连写字楼价格到底什么水平？我发现这事真没法一句话答，同一个城市，差一条街能差出一倍。今天把记的东西摊开说说。

先讲租金，这是大多数人最关心的。大连写字楼租金大概分三档。中山区人民路、青泥洼桥那一带，甲级楼报价普遍在每平米每天3.5到5.5元，折算下来每月每平105到165元，租个100平的小办公室，月租一万出头，还得另算物业费。西岗区和沙河口区的次新楼，多在2.2到3.5元这个区间，楼龄十年上下，电梯和大堂没那么气派，但办公够用。甘井子、高新园区就便宜多了，1.2到2元的房源一大把，高新园区因为软件园那边企业扎堆，配套反而比市区某些老楼舒服。

买下来和租着用，哪个更划算

售价这边，中山区核心地段的写字楼大概1.8万到3万每平，高新园区1.1万到1.6万，甘井子有些项目甚至不到1万。看着单价不高，但写字楼的持有成本比住宅高不少。我帮朋友算过一笔账：高新园区一套120平的写字间，总价150万左右，首付五成75万，贷款按年化4%算，月供大概4000出头，再加上每平每月18元的物业费，2160元，实际每月支出6000多。同一栋楼里租120平，月租大概5000到6000。说白了，短租三年以内，租比买灵活；打算长期扎根、又需要固定资产入账的公司，买才划算。

哪些因素在悄悄拉高报价

同样一栋楼，不同房源报价能差三成，主要是这几项在起作用：

• 楼层和采光：中高区比低区每平每月贵10到20元，朝南的比朝北的好谈价，反过来朝北的能压下来不少
• 物业费是否含在报价里：有的中介报的是"净租金"，物业费另收15到25元每平每月，100平就是两千多的隐形支出
• 离地铁站的距离：步行5分钟以内是硬通货，超过15分钟价格立刻往下掉一档
• 是否带装修和家具：带家具的能直接入驻，报价通常高10%左右，但省下装修的三个月时间和十几万投入
• 免租期：这是谈判空间最大的一项，我见过签三年免租四个月的

砍价和签约时容易踩的坑

免租期一定要谈。写字楼市场现在供大于求，尤其是非核心区，空置率不低，业主宁愿让几个月租金也不愿意空着。付款方式上，押二付三是主流，能谈到押一付三就赚了，现金流压力小很多。

还有个坑得提醒：别只看单价。有的楼报价便宜，但空调是独立计费的，夏天一个月电费能到三四千；有的楼物业管得松，公共区域脏乱，客户来了印象很差。另外合同里的递增条款要写清楚，一般每年涨3%到5%，超过5%就值得再谈谈。

我的建议是，先定预算和地铁线，再定区域，最后才看具体楼盘。别一上来就奔着中山区最好的楼去，看完一圈回来，其他楼都入不了眼了。大连这地方写字楼供应量不小，慢慢挑，急的从来不是租客。