房贷利率别只看数字，上班族最容易踩的4个坑

2020年我买房，利率5.15%，LPR加50个基点。中介当时拍胸脯说"LPR降了你也跟着降"，我信了。后来LPR从4.65%一路降到3.95%，我的利率才挪到4.45%，月供少了400出头。

那会儿我才明白：LPR是浮动的，加点是刻在合同里不动的。签错一个数字，后面二三十年都在还。下面这几个坑，我自己踩过，也有同事踩过。

加点才是真正要谈的东西

房贷利率的公式是：5年期以上LPR + 加点。LPR全国统一，每月20号公布，你管不了。加点是你跟银行谈出来的，签完就锁死，LPR涨跌它都纹丝不动。

同样LPR 3.95%，A银行加0个基点，B银行加60个基点，100万贷30年，月供差340块，总利息差12万。所以别光听中介说"现在利率低"，要追问一句加了多少个基点。

还有个事得知道：2024年10月那波存量房贷批量下调，不少人的加点直接从正数砍成LPR减30个基点，100万贷款月供少500多。这个不用申请，银行自动调。你可以翻手机银行的贷款详情，看"加点数值"那一栏，到现在还是正数的，要么没赶上，要么当地有下限。

什么时候降息，看的是重定价日

LPR降了，不代表你下个月就少还钱，要等重定价日。默认是每年1月1日，也有按放款日对应的那天算的。选1月1日的话，假如LPR在7月降了，你得干等到第二年才生效，白白多还半年。

2024年11月起，多家银行允许把重定价周期从一年改成半年甚至三个月，降息反应更快。我上个月刚通过手机银行改成半年。要注意的是，LPR真涨了，短周期也会更快反映到月供上，得自己权衡。

提前还款这块水最深，我踩过一次：

• 违约金看合同，一般还满1年不收，有的银行要收1到3个月利息，还之前先问清楚
• 还款方式一定选"缩短年限"，别选"减少月供"。同样提前还20万，缩短年限能多省十几万利息
• 每年能还几次、最低还多少，各家规矩不一样，有的要提前一个月预约
• 别把应急的钱全砸进去，留够6个月月供再动手

2023、2024年还流行"转经营贷"，中介吹3.2%，比房贷低两个点。我同事差点办了，被我劝住。经营贷一般1到3年一签，到期要重新过桥、重新审批。房价一跌、流水一变，银行不续