预算有限怎么过户最省钱？三种方式的账我算给你看
上个月帮表姐处理一套老房子的过户，她手里现金不多，问我能不能省点。我把三种常见过户方式从头到尾算了一遍，发现很多人一开始就想错了方向。
先说结论：没有绝对最便宜的方式，得看房子满不满五年、是不是唯一住房、以后打不打算卖。这三个条件一变，答案就反过来。
三种过户方式的真实花费
拿一套100万、90平米以下的普通住宅举例，我按大部分城市的税率算：
- 买卖过户：满五唯一的话，个税免、增值税免，契税按首套1%算，就是1万块。不满两年的话，增值税5.6%左右再加个税，直接多出六七万。
- 赠与过户：直系亲属之间免增值税和个税，但契税固定3%，也就是3万。而且以后你再卖，原值按赠与时算，差额可能被征20%个税。
- 继承过户：不用交契税、增值税、个税，只花公证费和登记费，一般几千块。前提是被继承人已经过世，这个没法主动选。
所以你看，赠与看着像"免费"，实际比买卖还贵两万。这就是很多人踩的坑。
预算紧张时我建议这么选
去年我陪朋友跑过一次，他那房子满五唯一，中介一开始推荐走赠与，说能省钱。我们自己去不动产登记中心问了一圈，窗口工作人员直接说走买卖更划算。最后花了1万出头的契税加80块登记费，比赠与省了将近2万。
具体判断标准，我整理成几条：
- 房子满五唯一：走买卖，契税1%到1.5%，这是最省的路子。
- 房子不满两年又急着过户：先算清增值税和个税，有时等几个月满两年再办，能省好几万。
- 父母给子女、子女短期不打算卖：赠与可以考虑，但要把3%契税和未来出售的个税一起算进去。
- 夫妻之间加名、更名：走析产，基本只收登记费，几十到几百块。
还有几个容易被忽略的小钱。评估费一般是评估价的0.1%到0.5%，中介代办费2000到5000不等，自己跑流程完全能省掉。我朋友那次全程自己办，跑了三趟，前后两周搞定，材料就是身份证、房产证、户口本和婚姻证明那几样。
另外提醒一句，各地契税优惠和首套认定标准不一样，有的城市90平以下1%，90到140平1.5%。动手前先去当地不动产登记中心官网查一下，或者直接打12345问，比听中介一张嘴靠谱得多。
说到底，过户这事没有万能公式。花半小时把自己的房子情况列清楚，面积、年限、是否唯一、以后卖不卖，再对照上面的账算一遍，基本就不会多花冤枉钱。预算紧的时候，省下来的每一分都是实打实的现金。