2019年我第一次给公司租办公室，谈租金的时候觉得自己挺能砍，从5.2元/㎡/天压到4.6元，签完合同才发现物业费28元/㎡/月，一分没谈。200平的房子，光物业费一个月5600块，一年6万7。这笔钱够请一个实习生了。后来我又陆续帮三家公司找过场地，慢慢摸出一些门道，写下来给要租办公室的人参考。
很多人看写字楼只盯着租金单价，其实物业费在总成本里占比不低。一线城市核心区写字楼物业费普遍在25到35元/㎡/月，好一点的甲级楼能到40元。按200平算，租金4.5元/㎡/天一个月是2.7万，物业费8000，差不多是租金的30%。这个比例不看清，预算很容易超。
物业费单价背后藏着什么
第一个要确认的是计费面积。物业费按建筑面积算还是使用面积算，差得远。同一个楼，建筑面积200平，得房率65%，实际能用的只有130平，物业费还是按200平收。有的二房东会把公摊再算一遍，这个一定要在合同里写清楚面积口径。
第二个是物业费包含哪些服务。常规包括公共区域保洁、安保、电梯维护、大堂水电、绿化。容易漏掉的是中央空调。有些楼物业费含空调，有些楼空调按流量或者按面积另收，还有的楼空调只在工作日8:30到18:00供应，周末和晚上加班要提前申请，一小时80到150元不等。我见过一家公司夏天赶项目，一个月加班空调费花了两千多。
签合同前必须问清的五件事
- 物业费是否含中央空调、公共水电，加班时段空调怎么收费、要提前多久申请
- 电费是独立电表还是分摊，单价多少，是否含线路损耗
- 物业费有没有年度递增条款，递增比例多少，从第几年开始
- 免租期内物业费是否也免，装修期间的垃圾清运费、管理费怎么算
- 停车位月租多少，是否保证数量，访客停车怎么计费
还有两个细节经常被忽略。一个是物业费保证金，有的物业公司除了房租押金，还要单独收两三个月物业费作保证金，退租时扯皮的概率不小。另一个是转租和退租的结算方式，公司搬走时物业费按天算还是按月算，剩余部分退不退，最好提前写进合同附件。
讲真，物业费不是不能谈。我第二次租房的时候，把物业费从30元谈到24元，条件是签三年。物业公司其实更在意出租率和稳定租期。也可以要求首年物业费减免三个月，或者让业主把物业费打包进租金，报价看着高一点，但总成本更可控。谈的时候别只跟中介聊，直接找物业经理要一份收费明细，态度会不一样。
最后说句实在话，办公室是每天待八小时以上的地方，物业的服务水平直接影响员工体验。空调不冷、电梯老坏、保洁敷衍，省下的那点物业费很快就变成员工抱怨。签约前抽个工作日去楼里转一圈，看看电梯等候时间、卫生间状态、前台有没有人，比看多少页报价单都管用。