后台老有人问"出租房会计中级怎么办"，这问题其实分两拨人。一拨在备考中级会计职称，翻到"投资性房地产""租赁"这两章就头大；另一拨是真有房子在出租，想知道账怎么做、税怎么交。我去年刚考完中级，平时也帮家里打理两套出租房，两边都踩过坑，干脆合起来说。
考试里的出租房，就考这两块
中级会计实务里跟出租房沾边的，一个是投资性房地产，一个是租赁。投资性房地产说白了就是"为赚租金或者等升值而持有的房子"，自住的、房企正常待售的开发产品都不算。
这块最爱考转换和计量模式。成本模式下房子照常计提折旧、计提减值；公允价值模式下不计提折旧，期末按公允价值调整，差额进"公允价值变动损益"。真正的坑在转换：自用房地产转成公允价值模式的投资性房地产，转换日公允价值大于原账面价值的，差额要计入其他综合收益，不是当期损益。我第一遍做这题顺手写了"公允价值变动损益"，直接错。只有小于的部分才进公允价值变动损益，方向别搞反。
租赁那章是新准则，2021年全面执行后，承租方要确认使用权资产和租赁负债，出租方还是分融资租赁和经营租赁。中级考得不深，但"使用权资产折旧""租赁负债的利息"这两笔分录必须会写。
真收房租了，账比考试麻烦
实操里最常见的是公司把闲置厂房、商铺租出去。收到租金：借银行存款，贷其他业务收入，同时贷应交税费下的应交增值税销项税额；房子本身的折旧，借其他业务成本，贷累计折旧。别偷懒直接冲管理费用，查账的时候很难解释。
税率上，一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选简易计税按5%征收率，之后取得的按9%。小规模纳税人出租不动产按5%征收率。个人出租住房有优惠，按5%征收率减按1.5%算，而且分摊后月租金不超过10万的免增值税。
- 房产税：企业出租按租金的12%交，个人出租住房减按4%
- 个税：财产租赁所得，扣800元或20%费用后，住房按10%税率
- 印花税和城镇土地使用税：个人出租住房免征
- 附加税费：跟着增值税走，增值税免了附加也免
我帮朋友算过一次，一套月租6000的住宅，全年房产税2880元，个税大概6000左右，比他想的多了不少。所以别以为"收租就是净赚"。
两条线怎么兼顾
我的做法是，备考时把投资性房地产的转换、公允价值变动、处置三个环节做成一张对比表，成本模式和公允价值模式各占一列，考前默写两遍基本就稳了。实操这边，给每套出租房单独建个台账，记租金、开票、税费、维修支出，年底汇算清缴直接翻台账，不用满抽屉找票。
至于"出租房会计中级怎么办"这个问题，答案挺简单：考试按准则走，实操按税法走，两套逻辑别混着用。准则管的是报表好不好看，税法管的是钱交多少，很多新手就栽在拿准则去算税上。中级考过不代表会做账，会做账也不代表能考过，两条线都得单独练。